Aujourd’hui, le marché de l’immobilier est en pleine croissance. En France, il représente l’un des actifs financiers les plus rentables à long terme. D’ailleurs, l’assurance vie et la caisse d’épargne, l’investissement locatif est considéré comme la solution de placement la plus appréciée par les Français. Il s’agit d’un investissement sans risque et dont la rentabilité est exponentielle. Beaucoup d’établissements financiers fournissent des prêts à des taux intéressants pour les investisseurs.
Idées reçues et mythes sur l’investissement locatif
Acheter pour louer, c’est un concept qui séduit de nombreux investisseurs en quête d’un capital. Il existe énormément de fausses idées sur l’investissement locatif. Par exemple, certaines personnes affirment qu’il faut nécessairement être riche pour investir dans ce secteur. C’est la première idée reçue sans aucun fondement. Il est possible d’investir dans le milieu de l’immobilier sans apport personnel. Avant tout, le placement dans l’immobilier locatif est une question de choix et surtout d’audace. Si vous n’avez pas les moyens financiers d’acheter votre propre maison en vue de la louer, vous pouvez toujours demander un crédit immobilier. S’endetter n’est jamais agréable pour personne, mais il faut nécessaire prendre le risque si vous voulez vous constituer un patrimoine immobilier. Les banques peuvent financer votre projet locatif et les seules restrictions sont sur votre capacité d’endettement. Le reste dépend entièrement de vous. Il y a ensuite le second mythe très connu qui dit : les gros investissements sont bien trop risqués. Ce n’est pas tout à fait vrai, car il existe beaucoup d’investisseurs qui arrivent à s’enrichir en achetant un parc immobilier et tout cela avec des ressources modestes. Le secret derrière cette réussite repose la sécurité de l’investissement pour les banques. Si vous achetez un seul appartement, le facteur de solvabilité pris en compte sera votre salaire. En revanche, en investissant dans un immeuble, c’est l’ensemble des loyers qui constitue la garantie pour les banques.
Création du projet d’investissement locatif
L’élaboration d’un projet d’investissement dans l’immobilier locatif passe avant tout la gestion du budget. Ainsi, il est nécessaire d’identifier votre capacité d’apport personnel, c’est-à-dire la somme que vous êtes capable de risquer pour le succès du projet locatif, sans pour autant se ruiner. Ce minimum requis constitue la première condition pour prétendre à un crédit immobilier auprès d’un établissement financier. Plus l’apport personnel est élevé, plus vous aurez de chances d’avoir des prêts à taux avantageux, car les banques seront davantage rassurées. Cet apport ira compléter le crédit. Dans de nombreux cas, l’apport est sensiblement faible par rapport au montant emprunté. Il est donc plus judicieux de privilégier les formules d’emprunt dont les garanties reposent sur la rentabilité des revenus locatifs. Dorénavant, les crédits sans apports personnels deviennent de plus en plus accessibles au grand public. Les banques prennent conscience que le projet peut éventuellement vous permettre de rembourser la somme prêtée plus rapidement grâce à certaines conditions préalablement établies. Des solutions de type in fine ou amortissable existent pour financer pour projet. Ces formules d’emprunts commencent néanmoins à se faire de plus en plus rares, car les établissements de crédit craignent les retombées financières si le débiteur n’est pas assez vigilant. Pour rassurer votre créancier, vous pouvez prétendre à des facilités fiscales comme la loi de panel. Ces dispositifs permettent de diminuer les charges pécuniaires et maximiser la rentabilité.
Choix du bien immobilier pour l’investissement locatif
La réussite ou l’échec de toute cette démarche dépend ainsi uniquement de la préparation. C’est d’autant plus vrai lorsque le débiteur n’a pas d’apport personnel. Ainsi, celui que vous devez pertinemment convaincre, c’est le créancier qui va financer le projet. Un placement immobilier pertinent et fiable doit impérativement répondre à des conditions budgétaires précises et réalistes. La première étape consiste à choisir le bien immobilier à acquérir pour sa location meublée. Dans un besoin de stabilité et de sécurité, il serait judicieux de se tourner vers des biens immobiliers de moyennes envergures. Ce n’est pas pour autant qu’il faut lésiner sur la qualité et surtout l’emplacement du terrain. Il faut savoir que les biens de type studio deviennent avec le temps des gouffres financiers à cause de la forte probabilité de turn-over. Afin d’éviter ces risques, vous pouvez pour commencer, investir dans des résidences étudiantes à forte fréquentation. Il est important que l’emplacement soit une bonne zone de chalandise pour garantir des revenus constants. À long terme, ces biens gagnent de la valeur et vous pouvez réinvestir progressivement le capital de revient. Il ne faudra surtout pas lésiner sur la qualité de l’emplacement en prétextant avoir un budget restreint. Pour rappel, l’analyse de rentabilité du budget doit prendre en compte certains paramètres incontournables comme la croissance économique de la ville ou encore le bassin d’emploi.
Demande de prêt pour le financement de l’investissement locatif
Pour avoir l’aval de la banque en vue de l’octroi de votre crédit immobilier, elle calculera tout d’abord votre taux d’endettement. Ce taux s’obtient sur la base de l’ensemble de vos revenus mensuels, couplés vos charges et dépenses quotidiennes. Les individus ayant un prêt en cours se retrouvent en bas de liste pour la demande de crédit. En général, la moyenne des taux applicables pour cette formule d’emprunt se situe dans les 33 %. Néanmoins, ils sont sensiblement révisés à la baisse lorsqu’il y a apport personnel conséquent. Ces apports permettent d’amortir le montant total à rembourser. Les apports et les revenus constants sont des arguments solides pour convaincre les établissements de crédit. Par contre, il peut s’avérer complexe de trouver un crédit si on est locataire et non-propriétaire. Ainsi, le créancier analysera votre dossier et évaluera le niveau de risque d’insolvabilité. Les critères les plus pertinents dans son analyse sont essentiellement le reste à vivre et la durée totale du prêt. On retrouve aujourd’hui plusieurs types de prêts intéressants pour accompagner les personnes dans leurs projets immobiliers : prêt employeur, crédit épargne-logement, crédit relais… Ces dernières années, les emprunts bancaires ont considérablement augmenté. Face à cette fulgurante expansion, l’État a décidé de pourvoir certaines facilités sur le plan fiscal. Des dispositifs fiscaux comme la loi de panel ont été instaurés pour accompagner ces personnes.
